Entenda a posição da Receita e a regra para pequenos proprietários
A Receita Federal esclareceu, na noite de quarta-feira (28), que não haverá um novo imposto sobre todos os aluguéis por temporada a partir de 2026, contrariando informações que circularam recentemente. A informação errônea mencionava que qualquer proprietário de imóveis para aluguel de curto prazo enfrentaria tributação, mas essa regra não se aplica à maioria das pessoas físicas, conforme afirmou a Receita.
A reforma tributária, que inclui a Lei Complementar (LC) 214/2025, institui o novo sistema de impostos sobre consumo, através do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), formando um modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual. Na definição das tributações sobre imóveis, a LC 227/2026, aprovada recentemente, não estabelece a implementação imediata de impostos sobre aluguéis.
Os aluguéis por temporada, em contratos de até 90 dias, só serão tratados como atividades de hotelaria sujeitas a IBS/CBS se o locador for contribuinte regular. Para pessoas físicas, isso só é aplicável caso sejam atendidos dois critérios simultaneamente: ter mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguéis superior a R$ 240 mil, corrigido anualmente pelo IPCA. Aqueles que não atingem esses critérios seguirão pagando apenas o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), afastando a possibilidade dos novos tributos de consumo.
Período de transição e alívio tributário para grandes proprietários
Ainda segundo a Receita Federal, mesmo que 2026 marque o início do novo sistema tributário, a implementação total do IBS e da CBS será gradual e acontecerá entre 2027 e 2033. Esse protocolo visa mitigar impactos financeiros imediatos sobre os contribuintes.
Para os aluguéis residenciais tradicionais, a tributação será reduzida em 70%, resultando em uma alíquota efetiva de 8%, além do pagamento do IR. No caso de locações de temporada tratadas como hospedagem, embora o benefício seja menor, a Receita aponta que as alíquotas são bem inferiores às divulgadas anteriormente.
Grandes proprietários, com várias propriedades e alta renda de aluguel, também terão alívios fiscais. Mecanismos previstos incluem alíquotas reduzidas, tributações somente sobre valores que ultrapassam R$ 600 por imóvel, deduções de custos de manutenção e reformas, além de cashback para locatários de baixa renda.
A Receita destacou que alterações na legislação original trouxeram mais segurança jurídica e visaram reduzir qualquer enquadramento desnecessário de pessoas físicas como contribuintes adicionais. As medidas também melhoraram a aplicação do redutor social, garantindo que beneficie contribuintes de baixa renda mensalmente e sem impactar em outros direitos.
O Fisco reforça que o objetivo da reforma é simplificar o sistema tributário, corrigir distorções e aliviar a carga para aluguéis de menores valores, reconhecendo inconsistências na sugestão de um aumento generalizado de impostos.