A recente decisão da Justiça de Santa Catarina pegou muitos de surpresa e trouxe um novo desafio para o mercado de tokenização imobiliária no Brasil. Após um período de otimismo sobre essa prática inovadora, um novo regulamento chegou para frear a evolução nesse campo.
A Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina (CGJ/SC) publicou a Circular nº 410/2025 e o Provimento nº 43, que proíbe os cartórios de registro de imóveis de fazer qualquer anotação que vincule as matrículas imobiliárias a tokens digitais ou outras representações em blockchain. Isso significa que, pelo menos por enquanto, os Tokens Imobiliários Digitais (TIDs) não terão valor jurídico no registro oficial.
Essa medida ressalta que, no Brasil, o sistema cartorial continua a ser o único meio legal para garantir a titularidade de imóveis. A decisão é uma resposta à busca por formar um mercado digital que remetesse à propriedade imobiliária, evitando assim problemas como fraudes e sonegação fiscal.
Segurança Jurídica É Destaque na Decisão
O documento que embasou essa decisão, assinado pelo desembargador Artur Jenichen Filho, enfatiza a necessidade de segurança jurídica nas transações imobiliárias. Segundo o parecer do juiz-corregedor Maximiliano Losso Bunn, a falta de uma legislação federal específica sobre tokenização inviabiliza qualquer tentativa de usar registros digitais para formalizar a propriedade de imóveis. Essa falta de regulamentação poderia criar um mercado paralelo de imóveis, com riscos associados.
Além disso, foram citadas tentativas anteriores de tokenização que não prosperaram, como projetos de nomes conhecidos, que acabaram mostrando a fragilidade dessa abordagem sem um respaldo legal sólido. O documento afirma: “Somente o registro público, com fé pública, pode assegurar a cadeia dominial e a proteção de terceiros adquirentes”.
O que Essa Decisão Significa na Prática
Na prática, a nova norma deixa claro que, em Santa Catarina, nenhuma cartório poderá vincular a matrícula de um imóvel a tokens digitais. Isso de certa forma azeda a vida de investidores e empresas que acreditam na tokenização, pois as questões jurídicas em torno da propriedade continuam restritas ao registro tradicional.
Embora plataformas que emitam e negociem tokens digitalmente ainda possam existir, fica explícito que essas operações não substituem o registro público. Sem a validação do cartório, os tokens só existem como um contrato entre as partes, sem valor legal oficial.
Vale lembrar que essa decisão pode influenciar outras regiões e, possivelmente, levar à criação de normas similares em outras partes do Brasil. Até o momento, não há uma legislação federal que reconheça os tokens como representações de propriedade imobiliária.
COFECI Traça Novas Regras
Enquanto isso, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) apresentou a Resolução nº 1.551/2025, que estabelece regras específicas para a tokenização no setor. O texto introduz novos conceitos, como as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs), criando um ambiente mais claro para quem atua com tokens.
Isso resulta em um cenário curioso: enquanto os corretores têm agora a permissão para intermediar operações de tokenização sob as regras do COFECI, os cartórios ainda não podem reconhecer qualquer relação entre os tokens e registros de imóveis. Assim, existem duas normativas que coexistem, mas cada uma com seu campo de atuação distinto.
ABToken se Manifesta Contra a Proibição
Em uma nota, a ABToken expressou seu descontentamento com a decisão da CGJ/SC. A associação acredita que a interdição de vincular matrículas imobiliárias a tokens digitais representa um passo para trás. Para eles, a tecnologia blockchain traz segurança e inovação para o mercado imobiliário, além de dar um novo fôlego ao registro de imóveis no Brasil.
A ABToken defende que o registro imobiliário é fundamental, mas a tecnologia poderia ajudar a enriquecer esse processo, ampliando o acesso a investimentos e dinamizando o mercado. No entanto, acredita que a falta de compreensão sobre os impactos da tokenização compromete o avanço que o Brasil vinha mostrando no cenário da inovação.
A diretora executiva da ABToken, Regina Pedroso, enfatizou que a proposta é continuar dialogando com os cartórios e as autoridades para encontrar um ponto de equilíbrio entre segurança jurídica e inovação no setor. Eles convidam todos a se juntarem nessa construção de um marco regulatório que integre as novas tecnologias com o necessário respaldo legal.
