Especialistas em blockchain estão de olho em uma decisão recente da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (CGJSC). Essa decisão proíbe os cartórios de reconhecerem a relação entre Tokens Imobiliários Digitais (TIDs) e as matrículas de imóveis.
Karoline Hoffmann, advogada especialista em Processo Civil e Direito Digital, comentou que essa determinação, embora respeite as regras atuais, mostra um atraso na adoção de tecnologias que poderiam trazer mais eficiência e inclusão ao mercado imobiliário. Ela acredita que a tokenização não vai substituir o registro público, mas com a regulamentação certa, poderia complementá-lo, oferecendo maior transparência e dinamismo na circulação de ativos imobiliários.
Karoline também alertou que essa situação evidencia a necessidade urgente de uma regulamentação federal mais abrangente sobre tokenização. Ela destacou que isso envolve um estudo cuidadoso dos impactos técnicos, jurídicos e sociais. “Sem isso, decisões restritivas, como a de Santa Catarina, atrasam o progresso do país”, ressaltou.
O CEO da Liqi Digital Assets, Daniel Coquieri, também falou sobre os benefícios que a tecnologia blockchain pode trazer ao mercado imobiliário, especialmente em relação a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e do Agronegócio (CRAs). Ele apontou que os contratos inteligentes eliminam a dependência de relatórios e ajudam a evitar o uso indevido de recursos. Um exemplo disso é um caso recente em que a utilização da blockchain poderia ter prevenido o uso indevido de R$ 216 milhões de fundos de reserva.
Regulamentação Ampla
Karim Kramel, advogada e especialista em Direito Digital, comentou que o mercado de tokens imobiliários no Brasil ainda navega em uma “zona cinzenta”. Isso acontece porque está tendo que adaptar normas existentes a uma nova realidade. Ela lembrou que iniciativas como a tokenizadora Zuvia, em parceria com a B3, ainda enfrentam riscos legais, apesar de estarem cobertas pela Resolução 88/2022 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que regula plataformas de crowdfunding.
Os ativos são negociados através de contratos inteligentes, que funcionam como programas que executam automaticamente os acordos entre as partes. No entanto, a insegurança jurídica ainda persiste, já que as leis brasileiras, como o Código Civil e a Lei de Registros Públicos, não foram feitas para lidar com ativos digitais.
Recentemente, foi lançado um ativo tokenizado relacionado a um empreendimento residencial em Bauru, São Paulo. Cerca de 550 mil tokens foram emitidos, com um investimento mínimo de R$ 25. Apesar dos avanços, Kramel explicou que quem compra um token geralmente não se torna o proprietário real do imóvel. O processo de tokenização requer a formalização de um contrato de permuta entre a plataforma que emitirá o token e o atual proprietário do imóvel, o que ainda demanda registro em cartório.
Atualmente, a aquisição de um token dá direito ao investidor de receber parte dos lucros gerados pelo imóvel, mas isso é mais um direito de crédito do que uma propriedade em si. Isso levanta uma questão importante: se o token se caracteriza como um direito real, que exigiria registro no Cartório de Registro de Imóveis, ou se é um direito contratual atrelado a uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), que pode ser quem oficialmente possui o imóvel.
Esta semana, a BRX Finance anunciou sua intenção de trazer os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) para a Web3 com a proposta do “FIDC 3.0.” Essa nova solução da fintech utiliza a tokenização de ativos reais e princípios de automação e eficiência para integrar o mercado de crédito tradicional à nova economia digital.
