A tokenização de imóveis no Brasil levou um grande baque recentemente com uma decisão da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina. O órgão lançou a Circular nº 410/2025 e o Provimento nº 43, que proíbem os cartórios de registrar imóveis de qualquer forma vinculada a tokens digitais ou representações em blockchain. Isso significa que, legalmente, os chamados Tokens Imobiliários Digitais (TIDs) não têm mais validade.
Em termos simples, essa decisão significa que o sistema tradicional de registro cartorial continua sendo o único meio reconhecido para garantir a propriedade de imóveis no país. O desembargador Artur Jenichen Filho, responsável pela decisão, destacou que a lei já define no Código Civil que a transferência de propriedade requer registro no cartório competente. Isso foi corroborado pelo juiz-corregedor Maximiliano Losso Bunn, que apontou a falta de uma legislação federal específica como razão para não permitir o reconhecimento dos tokens como registros oficiais.
Tokenização de imóveis no Brasil
O magistrado explicou que liberar o uso de blockchain para registros imobiliários poderia abrir espaço para um mercado paralelo, que facilitaria **fraudes, sonegação fiscal e insegurança jurídica**. Ele também mencionou que tentativas anteriores de tokenização, como as iniciativas **ReHaus, Oxis e ReitBZ (BTG Pactual)**, não se sustentaram devido à ausência de uma base legal sólida e à baixa liquidez no mercado.
Como ele mesmo disse: “Somente o registro público pode assegurar a cadeia dominial e a proteção de terceiros adquirentes”. Essa afirmação enfatiza a importância do registro público para garantir a segurança e a legitimidade das transações imobiliárias.
Com a nova norma, nenhum cartório em Santa Catarina poderá vincular imóveis a tokens digitais. Embora empresas ainda possam estruturar negócios usando tokenização, isso não conferirá validade legal aos registros. Assim, os tokens funcionariam mais como ativos contratuais entre as partes envolvidas, sem o reconhecimento público que um registro formal oferece.
A decisão tem o potencial de se espalhar. Outras corregedorias estaduais e até a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) podem seguir o mesmo caminho. Vale lembrar que atualmente não há nenhuma lei federal específica que autorize cartórios a reconhecer tokens como representação de propriedade.
Enquanto isso, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) tomou uma direção diferente e aprovou a Resolução nº 1.551/2025. Essa resolução estabelece normas para corretores que operam no universo da tokenização, criando as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs).
Esse movimento cria um cenário ambíguo. Por um lado, corretores podem operar com negócios tokenizados seguindo suas próprias regras, mas, por outro, os cartórios não podem reconhecer os tokens como válidos em termos de registro de propriedade.
Reação do setor: inovação em risco
A **ABToken**, associação do setor, não ficou de braços cruzados e criticou a medida da Corregedoria. Em um comunicado, a entidade afirmou que essa proibição é um **retrocesso para a inovação no Brasil**. Eles defendem que a tecnologia de blockchain e DLT poderia aumentar a segurança das transações e, na verdade, potencializar o papel dos cartórios nesse processo.
Para Regina Pedroso, diretora executiva da ABToken, apesar de reconhecer a importância do registro público, é crucial que as tecnologias sejam integradas ao sistema existente em vez de serem excluídas. “Lamentamos a falta de abertura para inovação”, disse ela, refletindo uma preocupação compartilhada por muitos no setor.
A associação acredita que a tokenização imobiliária pode ajudar a ampliar o acesso dos cidadãos a investimentos, tornando o mercado mais inclusivo e eficiente. A conversa continua, com os olhos voltados para o futuro da tokenização e como o setor pode se adaptar a essa nova realidade.
