Recentemente, a Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina emitiu a Circular CGJ nº 410/2025, que proíbe os cartórios do estado de associar a matrícula de imóveis a tokens digitais ou a representações em blockchain. Essa decisão mostra um cenário de insegurança regulatória, dificultando a evolução do mercado de tokenização no Brasil.
A circular destaca um ponto importante do nosso Código Civil: para que a transferência de imóveis aconteça, é preciso registrá-la na matrícula. Segundo Anna Lucia Berardinelli, sócia da área de Ativos Digitais do Villemor Amaral Advogados, atualmente não é possível substituir esse processo tradicional por tokens. Ela ressalta que a mensagem da circular é clara: sem uma legislação federal específica, os registros de imóveis não podem estar atrelados a tokens digitais.
Arthur Coelho, CEO da Tokeniza, vê a decisão como uma resposta à Resolução nº 1.551 do COFECI, que regulamenta as transações imobiliárias digitais. Ele acredita que é fundamental buscar um alinhamento entre a prática nos cartórios e o crescimento do mercado, apontando que a regulamentação deve evoluir, e não retroceder.
IRIB Questiona a Competência do COFECI
Essa circular também ressoa com uma nota técnica do IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil), que levanta dúvidas sobre a autoridade do COFECI para legislar questões de Direito Civil e Registros Públicos. Na visão do IRIB, a Resolução 1.551 é inválida, pois trata de assuntos que deveriam ser de competência exclusiva da União.
Anna Lucia aprofunda a análise, argumentando que o COFECI, sendo um conselho profissional, não tem como criar regras sobre tokenização ou decidir quais plataformas devem ser credenciadas. Algumas dessas questões são, de fato, responsabilidade de diferentes órgãos, como o Banco Central e a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Contudo, ela aponta que a resolução do COFECI apresenta uma estrutura moderna que pode servir de base para futuras legislações.
Lei dos Criptoativos e a Tokenização Imobiliária
Além disso, o IRIB aponta para a Lei nº 14.478/2022, que regula o mercado de ativos virtuais no Brasil. O artigo 3º dessa lei exclui ativos cuja emissão ou negociação já é regulamentada por outras leis, o que inclui imóveis. Portanto, isso mostra que tokens baseados em imóveis não representam os bens em si, mas sim um direito sobre eles, sendo ainda necessário o registro em cartório para que esses direitos sejam efetivos.
Esse cenário evidencia a necessidade de uma adaptação do sistema registral às novas tecnologias, mas isso só será possível por meio de uma nova legislação federal. Anna Lucia sugere que tanto a decisão da CGJ quanto a nota do IRIB não rejeitam a tokenização de imóveis, mas sim reforçam que, atualmente, “apenas o registro público tem validade legal”.
Ela acredita que, em vez de temer a tecnologia, os registradores devem incorporar essa inovação ao sistema, promovendo uma conexão entre a blockchain e a matrícula.
Arthur, da Tokeniza, complementa dizendo que essa circular não bloqueia a inovação, mas reforça que uma regulação mais clara seria benéfica para o setor. A visão dele é que o desafio é conciliar inovação e segurança, sem comprometer a competitividade no mercado brasileiro.
A tokenização de ativos reais, conforme discutido, tem o potencial de tornar os mercados existentes mais dinâmicos, automatizando processos financeiros e ampliando o acesso ao crédito.
